供求問題

十月二十八日

意猶未盡，今天繼續討論樓價問題，信報於上週末推出樓市剖析專題，讓記者走訪本港地產界、政府官員和投資專業人仕，從多角度包括土地供應、比較直接投資物業與地產股的異同、樓市泡沫的後遺症等，嘗試拆解當下的市況，藉此窺探未來的走勢，內容雖未算精采，但總算能夠提升讀者對當下市況認知的深度，其中一篇由交通銀行資金部羅家聰撰寫的特稿，比較偏向技術性分析，任何圖表數據對我都非常吸引，禁不住仔細閱讀….

他以傳統的經濟理論分析樓市，立論的基礎是「供求決定價格」，換句說話供求是因，樓價是果；羅先生不愧是一位嚴謹的學者，他在應用這已獲大多數人認同的基礎理論預測樓價前，仍不忘以過往數據檢驗這理論的可信程度（實踐是檢驗真理的唯一標準！），樓宇的供應數據比較簡單，按統計全港住人單位的數目，樓宇的需求是按全港家庭住戶數目，他發現樓宇的供應早於八十年代開始已超出住戶數目（？），過去二十年供過於求的現象不單沒有減少，反而愈演愈烈，2009年的供應量約250萬個單位，住戶數目估計約只有230萬，供過於求的單位數目竟達20萬之多，按供求定律，過去二十年直到2009年，樓價該沒上調的理由，但實情是樓價在過去二十年基本上是大漲小回，明顯指出他使用的數據可能有瑕疵，可惜他把問題輕輕帶過，把當下的炒風歸咎內地資金湧入（按羅先生的邏輯，湧入的資金必須足夠消化20萬個過剩的單位，以平均六百萬一個單位計算，合共HK$12,000億，但香港年生產總值約只有HK$16,000億），因而引發樓價動量的問題（據他的形容是：升開很容易升，跌開很容易跌），結論似乎有欠嚴謹；換著我是羅先生，一定會重新檢視供求數據的代表性，供應單位數目有否剔除近期頗為流行的相連單位數目？需求的住戶數目又有否包括註冊婚姻以外的同居住戶？有否考慮未婚但卻獨居的成長（熟年）子女？有否考慮新近較流行的home office或者私房菜等的需求？…. 完全沒有批評作者的意思，真心覺得整個樓市剖析專題中（須知道新聞專題已較日常報導較為深入），他的文章最有水平，只是細心一看前文後理，不難發現科學化的數據不一定會推衍出科學化的結論，這正正是為什麼我雖然常看報載數據，但往往對分析和結論都非常有保留。