槓杆原理

十一月二日

今天偷懶，內容不是自創，而是借用外子週末跟我說的一番話，希望你和我一樣得到一點啟發。

你知道買樓收租有多少回報嗎？以下我以一個超簡化的例子包括沒經紀佣金、沒厘印、沒裝修費用和單利計算，以沙田第一城的上車單位（395呎）為例，現時的買入價大約是HK$1,500,000，租金約值HK$7,000一個月，扣除管理費、差餉和地租，總值不會超過HK1,000一個月，每月淨收入約HK$6,000，相等於每年回報HK$72,000（HK$6,000 x 12），投資回報率4.8%（= 72,000/1,500,000），相比存款利率已經是不錯的回報；若果把相同的投資向銀行按揭七成樓價，相當於HK$1,050,000，其餘三成HK$450,000以現金支付，換句話你真正的投資金額只是HK$450,000，其餘七成由銀行支付，當然你因此要負擔利息支出，銀行貸款的HK$1,050,000按樓按兩厘計算，每月的利息支出約為HK1,750，用以上每月淨收入的$6,000扣除利息支出HK$1,750，有按揭的情況下每月淨收入便會減少為HK$4,250（= HK$6,000 - HK$1,750），相等於每年收入HK$51,000（= HK$4,250 x 12），但按你投資的HK$450,000計算，回報率達11.3%（= 51,000/450,000），非常吸引！這正正是槓杆投資的吸引！（槓杆投資是指以貸款提升投資金額，從而增加回報及風險；我另一篇十月二十日的博文，描述如果藉此提升外匯回報及風險）

買樓收租這投資當然有一定的風險，包括樓價的上落，利息的浮動，租金的波動，空置的長短，租客的質量，都會直接影響投資回報率，但與定期存款的回報率相比，足足超過10%，應該抵銷許多風險吧！


p.s.有同事問我現在是不是買樓的良機？我認為如果你有需要，而且價錢是自己能付擔的（我管理風險的概念可參考十月十九日的博文），市場又不是太瘋狂，便應該買，越早越好，因為長遠而言樓價還是向上的。另外有同事問我樓市有沒有泡沫？我認為不應參考個別超貴豪宅的成交價（凡數量稀少的成交，不管價格高低都沒有代表性），應參考整體的按揭負擔比率（按揭供款/家庭收入），現在大約35%-40%，1997年這比率超過90%，明顯有分別。